ЛЕГАЛИЗАЦИЯ (узаконивание) САМОСТРОЯ

Самострой, или объект, имеющий признаки самовольного строительства — это самовольная постройка, здание, строение, сооружение, возведенное или реконструированное (выполнена надстройка и/или пристройка) без соответствующих разрешений уполномоченных органов.

То есть без разрешения на реконструкцию или новое строительство, которое в Москве надо получать в МГСН.

Также объектами самостроя признаются здания, построенные или используемые не по назначению после реконструкции на земле, которая для этого не предназначалась. (Статья 222 ГК РФ).

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания или сооружения, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подвалов.

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

• Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. №819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
• Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится активная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости.

При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками ГИН составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ).

В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

• «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет г. Москвы;
• «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т.е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Параллельно переоформляются земельные отношения с ДГИ — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда уже становятся ответчиками по иску ДГИ.

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т.ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае, если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам.

При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т.е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

В каких ситуациях узаконить (легализовать) самострой невозможно?

• Нарушены права третьих лиц.
• Объект представляет опасность жизни и здоровью.
• Согласно градостроительной документации, на данном земельном участке невозможно строительство данного вида объектов.
• Объект уже попал в Постановление Правительства Москвы N 829-ПП и подлежит сносу.

Если Вы допустили ситуацию, что ГИН узнала о Вашем самострое, будьте готовы к тому, что объект может попасть в перечень 819-ПП, т.е. с дальнейшей перспективой сноса, если не предпринимать никакие действия. Исключение из 819 Постановления возможно, однако все случаи индивидуальны.

Помощь в узаконивании (легализации) самостроя

Узаконивание (легализация) самостроя — процедура сложная и достаточна долгая.

Даже при наличии всех имеющихся документов и разнообразных разрешений объект может оказаться в списке под снос, т.е. попасть в Постановление Правительства Москвы №829-ПП.

Поэтому чем раньше приступить к процессу легализации, тем эффективнее и дешевле он окажется. Мы беремся за узаконивание самостроя только в том случае, если понимаем, что можем помочь, т. е. видим конечный результат, который будет устраивать Заказчика.

В любом случае, перед подписанием договора Заказчику будут озвучены все возможные пути согласования объекта.

Узаконить самовольную постройку (самострой) самостоятельно практически невозможно. Легализация самостроя сложная, многоэтапная процедура согласования с большим количеством ведомств и зачастую связана с большим количеством необходимых к разработке и рассмотрению в ДГИ г. Москвы, Москомархитектуре, Мосгосстройнадзоре (МГСН), и т.д.

Пройти процедуру легализации (сохранения) самостроя собственникам зданий, которые имеют признаки самовольного строительства, получается практически невозможно своими силами без привлечения специалистов в данной области.

Легализация самостроя — почему стоит узаконить самострой?

Минус заключается в том, что за самовольное строительство или реконструкцию без разрешения, в законодательстве РФ предусмотрен штраф, для юр.лиц — существенный.

К тому же самострой могут принудительно снести по решению суда, если всё-таки на увеличенную площадь есть оформленное право.

И, наконец, владельца самостроя могут обязать снести незаконно возведенное здание за свой счёт, если право не оформлено, и владелец не пытается инициировать процедуру узаконивания (легализации) самостроя.

Борьба с самовольными постройками идёт в Москве и Московской области весьма активно. Под “зачистку” попадают не только временные, но и капитальные объекты, зарегистрированные в ЕГРН. Рассмотрим подробнее, как защитить свое имущество от демонтажа и избежать серьезных расходов.

Процедура легализации самовольно возведенного или реконструированного здания/сооружения предполагает следующие шаги:

• анализ имеющихся документов и аудит (обследование) объекта недвижимости;
• сбор и аудит документов на земельный участок, на котором расположен самострой;
• подготовка технической документации: проектной документации, проведения необходимых изысканий и обследований конструкции на предмет её безопасной дальнейшей эксплуатации;
• разработка архитектурно-градостроительного решения (АГР), экспертного заключения о соответствии (ЗОС) и т.д.;
• анализ имеющихся нарушений законодательства и возможности их устранения;
• сбор информации о действиях, которые предпринимались ранее для легализации постройки (анализ письменных обращений и ответов из ведомств);
• формирование пакета документов, необходимых для узаконивания самостроя: заключение о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам (ЗОС), паспорт безопасности объекта; архитектурно-градостроительное решение (АГР), геоподосновы, заключения кадастрового инженера и т.д.;
• обращение в ГИН с просьбой узаконить постройку (прикладывается пакет документов и письмо, в котором необходимо объяснить, каким образом возник несогласованный объект, какие меры предпринимались, чтобы узаконить строительство);
• пакет документов проходит рассмотрение в ДГИ, Москомархитектуре, и иногда в Мосгоргеотресте, позже на рабочих группах ГЗК;
• в случае положительного решения ГЗК собственник получает выписку из протокола заседания о легализации самостроя.
• В решении комиссии может быть указание владельцу в части верного оформления земельно-правовых отношений, оплаты штрафа за самовольную постройку (это практически всегда) и выполнение прочих предписаний из протокола ГЗК.

Мы готовы бесплатно проконсультировать Вас по стоимости и примерным срокам легализации самостроя “под ключ” в Москве. Для этого вам надо направить нам на почту: info@mos-grad.ru

• документы на объект признанный самостроем (на земельный участок, и на сам объект капитального строительства);
• копию протокола инспектора ГИНа (при наличии).