Реконструкция

Реконструкция объекта капитального строительства – это его обновление, сопровождаемое частичным или полным переустройством конструкции здания /сооружения. В отличие от капитального ремонта такие работы всегда приводят к изменению технических, а вместе с ними и экономических параметров сооружения (ТЭПы), что фактически наделяет объект новыми эксплуатационными свойствами. Отсюда реконструкцию можно назвать более глубоким и основательным ремонтом, при котором может меняться общая площадь здания путем достройки этажей, появления надстроек и пристроек, изменения высоты объекта без увеличения этажности, устройства мансард или зимних садов, и т. п.

— Проект реконструкции здания

— Разрешение на реконструкцию здания

Основной целью реконструкции становится усовершенствование объемно-планировочного состояния сооружения и улучшение его эксплуатационных качеств, что может сопровождаться, как и в случае с капремонтом, заменой перегородок, перекрытий, элементов кровли, коммуникаций, и пр. При этом во время реконструкции обновляются и появляются новые инженерные системы, приводятся к современному виду интерьеры, прежние помещения могут менять назначение, впрочем, как и, в целом, само реконструируемое здание.

Общими же признаками готовящегося ремонта и реконструкции всегда становится масштабная подготовка, которая включает в себя три основных этапа:

1. Проведение обследования объекта для оценки его текущего технического состояния и определения оптимальных способов и технологий реконструкции.
2. Проектирование – разработка проектной документации, плана работ и сметы.
3. Согласование – получение разрешения на проведение реконструкции в органах архитектуры и строительного надзора.

Проектные работы при реконструкции

Проектирование реконструкции всегда выполняется на основе актов, составленных по результатам обследования. Эти документы могут устанавливать необходимость:

• Полной или частичной замены отдельных строительных конструкций.
• Увеличения высоты мансарды (с сохранением количества этажей).
• Достройки этажа (одного или нескольких).
• Выполнения пристройки.
• Замены окон и дверей.
• Проведения фасадных работ.
• Переустройства входной группы (с установкой рамп и пандусов).
• Обустройства эксплуатируемой кровли.
• Обновления инженерных коммуникаций и пр.

Иногда реконструкции подвергается комплекс технологически связанных между собой сооружений, что ставит задачу по созданию более масштабного проекта, который тоже потребует учета специфики: при выборе проектных решений для реконструируемого здания придется учитывать действующие параметры застройки участка (ПЗЗ, градостроительные нормы) и влияние работ на соседствующие объекты капитального строительства.

Как создается проект реконструкции: последовательные этапы работы

Реконструкция позволяет не просто вернуть объекту его первоначальные эксплуатационные качества, а значительно повысить их, но для этого важно определиться с базовой составляющей: текущим состоянием строительных конструкций и инженерных систем, которые всегда подвергаются тщательному обследованию. Эти работы специалисты должны проводить в соответствии с государственным стандартом ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», а по итогу обследования составляются Акты, которые впоследствии войдут в состав исходно-разрешительной документации.

Одна из самых важных целей обследования – определение запаса несущей способности и устойчивости имеющихся конструкций. Сюда же входит разработка предложений по их усилению, составление обмерных чертежей, поэтажных планов, фасадов, узлов и прочего, что станет источником исходных данных для проектировщиков. Далее специалисты начинают оформление эскизного проекта, способного показать будущие планировки здания, виды новых фасадов, а также общие плановые технико-экономические показатели объекта реконструкции.

Для согласования будущего проекта в Москомархитектуре проектировщики готовят АГР/АГО (архитектурно-градостроительное решение/облик), где схематично отображаются:

• ситуационный план,
• планировочная организация участка,
• фасады,
• разрезы с отметками высот,
• планы этажей.

К документу прилагается пояснительная записка, фиксирующая основные характеристики земельного участка и реконструируемого здания.

После согласования АГР/АГО с получением Свидетельства об утверждении выбранных решений, специалисты приступают к проведению изысканий: инженерных, геологических, геодезических и экологических с оформлением дополнительных разрешений и допусков. Только после этого наступает этап разработки проекта – финального документа, содержание которого должно соответствовать требованиям Постановления Правительства РФ №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Проектирование реконструкции можно будет считать завершенным только после успешного прохождения экспертизы проектной документации. Ее проводят специалисты Мосгосэкспертизы, проверяющие соответствие разработанной документации требованиям многочисленных техрегламентов. При положительном вердикте экспертов дается разрешение на составление рабочей документации проекта реконструкции, необходимой для проведения строительно-монтажных работ.

Проект реконструкции: преимущества обращения в АПБ «Град»

Один из самых сложных этапов реконструкции – это согласование работ, которые могли бы помочь улучшить эксплуатационные характеристики объекта. Специалисты архитектурно-проектного бюро «Град», имеющие большой опыт в создании проектов восстановления аварийных, морально устаревших и просто требующих смены функционального назначения зданий, окажут профессиональную помощь в определении самой возможности проведения реконструкции. В их компетенции – проведение комплексного обследования здания и оформление полного комплекта чертежей, которые будут необходимы для успешного прохождения экспертизы и получения официального разрешения от столичных властей на проведение реконструкции объекта.

Для этого у АПБ «Град» есть все необходимое:

1. Наличие Свидетельства о членстве в СРО проектировщиков.
2. Большой опыт по проектированию реконструкций самого разного вида и масштаба.
3. Наработанная схема работы по сбору исходных данных, проведению обследования, обмерных работ, инженерных изысканий.
4. Квалифицированный штат инженеров, проектировщиков, архитекторов, конструкторов, в услуги которых входит авторский надзор за реализацией проекта и согласование любых отступлений.
5. Прозрачная система ценообразования услуги по проектированию реконструкций.

Необходимо подметить то что мало создать идеальную проектную документацию, также важно грамотно ее согласовать и получить все необходимые разрешения экспертизы, управления архитектуры, строительного надзора, и еще большого количества контролирующих органов, от Роспотребнадзора и заканчивая экзотическими ведомствами. Обращайтесь в АПБ «Град»: мы сделаем выгодное коммерческое предложение на проект реконструкции вашего здания и получения инженерно-разрешительной документации (ИРД) уже на этапе предоставления консультации!