I. Изменение ВРИ земельного участка.
II. Получение ГПЗУ, внесение изменений в ПЗЗ.

I. Изменение ВРИ

Вид разрешенного использования – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться. Перечень всех устанавливаемых в настоящее время ВРИ приведен в классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития России No 540 от 01.09.2014г. No540.

Наиболее востребованным остается перемена ВРИ на «дачное строительство» или «садоводчество», в категории «земли сельскохозяйственного назначения» с целью строительства кап. строений- домов, Также востребованы замена вида разрешенного использования на землях категории «Населенные пункты», с видов ЛПХ и ИЖС, на мало-, средне- и многоэтажную жилую постройку (таунхаусы-дома блокированной застройки, многоквартирные дома), а также, для возведения строений торгового и бытового назначения(магазины, общепит, автосервисы, и т.п.), разумеется, это влечет за собой обязательную формальную смену ВРИ, иначе невозможно будет получить разрешение на возведение постройки.

Для замены ВРИ земли, изначально необходимо определить возможность перемены ВРИ, осуществив мини-градостроительный аудит. В Москве и Московской области осуществляется в соответствии с Правилами землепользования и застройки. При отсутствии требуемого вида разрешенного использования в ПЗЗ, услуга по смене трансформируется в услугу внесения измененений в ПЗЗ (см. раздел II, ниже), которой также занимается АПБ «ГРАД».

Виды разрешенного использования, регламент и сроки видоизменения

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта ВРИ земель:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основной ВРИ не подлежит дополнительному согласованию с органами власти. Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования земли, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним. Вспомогательные могут применяться только в качестве дополнительных к основным. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования. Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя.

Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земли.

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки. Процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН занимает 7 раб.дней, при необходимости может увеличиваться до 12 месяцев.

Последствия нецелевого использования земельного участка

• Оплата штрафов за нецелевое пользование (в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ)
• Требование о приведении участка в исходное состояние
• Взыскание убытков, причиненных нецелевым использованием
• Расторжение договора аренды или изъятие у собственника
• Снос строения самовольного строительства
• Повышение ставки земельного налога

От чего зависит возможность смены ВРИ?

На ВРИ земли и возможность поправки или дополнения влияют:

• Правила землепользования и застройки
• Градостроительное зонирование и регламент
• Тип территориальной зоны
• Решения суда в отношении данной земли

Стоит отметить, что для ряда территорий замена ВРИ невозможна — например, природоохранные зоны, на которых расположены объекты культурного наследия. Специалисты АПБ «Град» в кратчайшие сроки помогут вам изменить ВРИ, находящегося в Москве или Московской области, и внести замену в ЕГРН. Результатом нашей работы будет являться новая выписка из ЕГРН на землю.

II. Получение ГПЗУ, внесение изменений в ПЗЗ.

Градостроительный план участка— это документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки, в том числе:

• границы земли и зон действия публичных сервитутов;
• минимальные отступы от границ;
• информацию о видах разрешенного использования;
• требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на участке — площади объекта, площади застройки, этажности и т. д.;
• информацию о расположенных в границах объектах капитального строительства;
• информацию о технических условиях подключения сооружений капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.

Другими словами, ГПЗУ — это документ, который фиксирует, что можно построить на земле и какие есть ограничения. ГПЗУ является основанием для дальнейшего проектирования. В Москве ГПЗУ подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области — Главархитектурой. Заказ и выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно, а вот замена в ГПЗУ и в ПЗЗ требует финансовых затрат, а также, времени, которые определяются в каждом конкретном случае индивидуально. Срок получения ГПЗУ составляет не более 20 рабочих дней. При этом, согласно ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, срок действия ГПЗУ составляет 3 года.

Что такое ПЗЗ:

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Документ определяет правовой режим территории, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Другими словами, ПЗЗ — это документ, который дает ответ на вопрос «Разрешено ли строить и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города или поселения.

Что такое ПЗЗ:

Это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны. Порядок применения его определяет правовой режим территории, ВРИ , предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ

У собственника назревает необходимость внесения поправок в ПЗЗ, когда невозможно эффективно использовать или экономически развивать участок, или ОКС, расположенный на нем согласно имеющемся ГПЗУ, а именно:

• В случаях, при которых вступившие в силу ПЗЗ предусматривают запрет или ограничение на новое строительство;
• Если невозможна реконструкция капитальных объектов с изменением параметров, т.е. технико-экономических показателей (ТЭП): высотности, этажности, плотности застройки, функционального назначения, общей площади и проч.;
• Когда для территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, градостроительным регламентом не предусмотрен испрашиваемый ВРИ
• Узаконивание самовольного строительства или самовольной реконструкции здания;
• Изменение ТЭПов при реконструкции здания: общая площадь, высотность, этажность и т. д;
• Ошибка в действующем ГПЗУ — когда предельные параметры строительства противоречат друг другу.

Внесение изменений в ПЗЗ

Процесс является достаточно сложным с точки зрения сроков, количества согласовательных процедур и проектных работ. До начала необходимо оценить допустимые параметры ТЭП, которые возможно обосновать для вашей земли, определить текущую ситуацию с ограничениями, наложенными на строительство, выявить логику и причину ведомств.

Вместе с тех анализом показателей мы исследуем возможность замены в показатели данной территории и оцениваем возможность проведения строительства. Первым шагом является разработка Градостроительной документации.

Градостроительное обоснование — набор документации, которая устанавливает и обосновывает экологические и архитектурно-строительные требования к объекту.

При разработке учитываются указания, содержащиеся в Генеральном плане развития г.Москвы, градостроительных планах развития территорий административных округов, а также в санитарно-гигиенических нормативах и правилах.

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности и пр.

После того как он был разработан и согласован, выносится на рассмотрение в рамках процедуры публичных слушаний. Необходимо понимать, что организационная составляющая процедуры публичных слушаний на этапах подготовки, проведения и завершения, очень велика, и требует повышенного внимания и значительной траты времени со стороны инициатора слушаний.

Проект Внесения изменений в ПЗЗ должен быть правильно представлен, важно участие авторов проекта для корректной аргументации и объяснения некоторых проектных решений.

После проведения Публичных слушаний, необходимо оперативно разработать план действий, в случае необходимости — альтернативные проектные решения. Наша компания, обычно готовит несколько сценариев с разработанными проектными решениями, чтобы быть подготовленными к любому развитию событий.

Как только изменения в ПЗЗ Москвы земельного участка внесены — можно получить ГПЗУ с нужными вам технико-экономическими показателями.

Сроки и алгоритм изменения ПЗЗ

Общие сроки редко составляют менее 6 месяцев. Обычный проект в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.

Для экономии средств Заказчика и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов. Он призван определить возможность внесения изменений в ПЗЗ, а также позволяет более точно сформировать техническое задание на разработку обосновывающих проектных материалов на замену ПЗЗ. Так как разработка проектных материалов обычно более длительное и дорогостоящее мероприятие, то градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика и сроки реализации проекта за счет уточненного ТЗ на проектирование и отсутствие необходимости повторного проектирования обосновывающих материалов.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Позвольте профильным юристам заняться Вашим правовым вопросом, и тогда у Вас станет на одну проблему меньше! Кто, как не они, смогут гарантировать любому своему клиенту четкое выполнение прямых обязанностей. До того момента, пока в Москве не были приняты Правила землепользования и застройки на законодательном уровне, информация о параметрах строительства на земельных участках и имеющихся там ограничениях указывалась в ГПЗУ, чье оформление согласовывалось решением ГЗК в «ручном режиме».

ПЗЗ Москвы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации No120-ПП, датированным 28 марта 2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Правила устанавливают строгие ограничения на ведение градостроительной деятельности в столице. Так, например, в документе большинство территориальных зон и подзон сохраняемого землепользования (занимающих около 83 % территории Москвы) имеют буквенный индекс «Ф», что означает фактическое использование земельных участков и объектов. В градрегламентах таких зон в качестве основных видов разрешенного использования объектов недвижимого имущества выбраны те виды фактического использования, которые указаны в ЕГРН.

Сотрудники АПБ ГРАД специализируются на решении правовых задач разной степени сложности. В нашей компании принято вникать в каждую конкретную ситуацию и подбирать наиболее оптимальные пути решения поставленного вопроса.

Мы не только сопровождаем процедуру на любой из стадий, но также инициируем и организуем ее, проходя все основные этапы:

• проведение Градостроительного аудита для определения допустимых параметров и разработки мероприятий по корректировке ПЗЗ;
• создание буклета на основании Постановления Правительства Москвы No 457-ПП, датированного 17 мая.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений, включающего:
  • пояснительную записку по вопросу планируемого использования территории;
  • графические материалы. визуализирующие концепцию об изменении ПЗЗ – соответствующие листы карт градостроительного зонирования территории с нанесением намеченных изменений;
  • ситуационный план земельного участка с привязкой к территории, применительно к которой рассматривается проект по внесению изменений в ПЗЗ Москвы с отображением объектов недвижимости, расположенных внутри данной территории;
  • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) или план застройки территории с указанием мест размещения строящихся или планируемых к строительству объектов, их ТЭП;
  • предельные значения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности конкретной территориальной зоны объектами инженерной, социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности данных объектов для населения Москвы.
• направление соответствующего заявления в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования из застройки при Правительстве Москвы;
• проведение необходимых согласований с вышестоящими органами управления во всех заинтересованных министерствах и инстанциях, в том числе НИиПИ Генплана Москвы, Москомархитектуре, Департаменте культурного наследия (при необходимости проводятся археологические полевые работы и исследования, визуально-ландшафтный анализ и иные аудиты);
• разработка градобоснования размещения застройки (для этих целей желательно вступить во взаимодействие с персоналом ГБУ «ГлавАПУ» Москомархитектуры
• получение заключения городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, Окружной комиссии и участие в публичных слушаниях;
• рассмотрение подготовленного проекта ПЗЗ на заседании Градостроительно земельной комиссии Москвы (ГЗК);
• удовлетворение заявления о внесении изменений в ПЗЗ Москвы;
• получение ГПЗУ с необходимыми Заказчику параметрами разрешенного строительства капитальных объектов на участке.

Опираясь на многолетний опыт предоставления юридических услуг, мы берем на себя ответственность и за внесение изменений в ПЗЗ. Какой бы трудоемкой и хлопотной ни была процедура, мы гарантируем ее успешный исход. Выбрав нас в качестве исполнителей Вашей задачи, Вы сэкономите свое время и сохраните себе нервы. Так как изменение ПЗЗ – не только довольно сложный, но и многофакторный процесс, и, к тому же, напрямую завязан на получении разного рода заключений, согласований, решений и мнений, то важную роль в нем играет Исполнитель – координатор процесса, защищающий интересы Заказчика / землепользователя.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

Поскольку ПЗЗ сначала были разработаны и приняты в Подмосковье и некоторых муниципальных образованиях, а не в Москве, то и практика внесения поправок в градостроительную документацию выработалась и устоялась в столице позже, чем в МО.

Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура) является главным органом исполнительной власти МО, уполномоченным принимать решения об утверждении либо изменении ПЗЗ. При Главархитектуре образована квалифицированная комиссия.

В АПБ «ГРАД» процедура по внесению изменений в правила землепользования и застройки Московской области предполагает выполнение следующих действий:

• подготовку обосновывающих материалов, иллюстрирующих и детализирующих намеченные планы строительства / реконструкции капитальных объектов и доказывающих необходимость внесения правок в ПЗЗ;
• личное обращение или направление электронного запроса в Главархитектуру Московской области (Комиссию по землепользованию и застройке) с заявлением об замене ПЗЗ;
• сопровождение процедуры принятия решения о разработке проекта корректировки главного документа градостроительного зонирования;
• разработка технического задания на внесение правок в Правила ЗЗ;
• экспертное сопровождение разработки материалов по корректировке ПЗЗ;
• проведение необходимых согласований проектных решений;
• сопровождение общественных обсуждений и публичных слушаний, проводимых местными органами власти;
• утверждения проекта Советом депутатов муниципального образования;
• обслуживание деятельности МВК и Градсовета Подмосковья, получение протокола заседаний;
• получение ГПЗУ с параметрами разрешенного строительства, испрашиваемыми Заказчиком.

Примечательно, что правила землепользования и застройки в МО еще не действуют на большей части территорий Подмосковья. И только сравнительно недавно представилось возможным корректировать градостроительные регламенты при их разработке и утверждении.

Помимо всего прочего, границы территориальных зон должны быть установлены с точностью определения координат их характерных точек и поставлены на кадастровый учет. Это часто игнорируется из-за того, что ПЗЗ принимаются в спешном порядке, однако при их правке может потребоваться разработка генплана.

Стоимость услуг

Состоит из нескольких элементов:

1. Стоимость градостроительного аудита
2. Ежемесячная стоимость сопровождения проекта
3. Цена достижения этапов работ
4. Величина проектных работ

Так как проекты разнятся по объему и трудоемкости, то разнится и стоимость оказываемых услуг.

Общие затраты инвестора на этапе до подачи заявления обычно составляют 400 – 700 тыс. руб.