По вопросам оказания услуги звоните по тел.: +7 (495) 720-58-52, или закажите
Вид разрешенного использования – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться.
Перечень всех устанавливаемых в настоящее время ВРИ приведен в классификаторе, утвержденном Приказом Минэкономразвития России No 540 от 01.09.2014г. №540.
Наиболее востребованным остается перемена ВРИ на «дачное строительство» или «садоводчество», в категории «земли сельскохозяйственного назначения» с целью строительства капитальных строений, то есть домов.
Также востребованы замена вида разрешенного использования на землях категории «Населенные пункты», с видов ЛПХ и ИЖС, на мало-, средне- и многоэтажную жилую постройку (таунхаусы-дома блокированной застройки, многоквартирные дома), а также для возведения строений торгового и бытового назначения (магазины, общепит, автосервисы, и т.п.). Это влечет за собой обязательную формальную смену ВРИ, иначе невозможно будет получить разрешение на возведение постройки.
Для замены ВРИ земли, изначально необходимо определить возможность перемены ВРИ, осуществив мини-градостроительный аудит.
В Москве и Московской области осуществляется в соответствии с Правилами землепользования и застройки.
При отсутствии требуемого вида разрешенного использования в ПЗЗ, услуга по смене трансформируется в услугу внесения изменений в ПЗЗ (см. раздел II, ниже), которой также занимается АПБ «ГРАД».
Градостроительным кодексом устанавливается три варианта ВРИ земель:
Основной ВРИ не подлежит дополнительному согласованию с органами власти. Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования земли, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним.
Вспомогательные могут применяться только в качестве дополнительных к основным. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования.
Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое здание или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя.
Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земли.
Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки.
Процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН занимает 7 рабочих дней, при необходимости может увеличиваться до 12 месяцев.
Последствия нецелевого использования земельного участка
От чего зависит возможность смены ВРИ?
На ВРИ земли и возможность поправки или дополнения влияют:
Стоит отметить, что для ряда территорий замена ВРИ невозможна — например, природоохранные зоны, на которых расположены объекты культурного наследия.
Специалисты АПБ «Град» в кратчайшие сроки помогут вам изменить ВРИ, находящегося в Москве или Московской области, и внести замену в ЕГРН.
Результатом нашей работы будет являться новая выписка из ЕГРН на землю.
Градостроительный план участка— это документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки, в том числе:
Другими словами, ГПЗУ — это документ, который фиксирует, что можно построить на земле и какие есть ограничения.
ГПЗУ является основанием для дальнейшего проектирования. В Москве ГПЗУ подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области — Главархитектурой.
Заказ и выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно, а вот замена в ГПЗУ и в ПЗЗ требует финансовых затрат, а также времени, которые определяются в каждом конкретном случае индивидуально.
Срок получения ГПЗУ составляет не более 20 рабочих дней. При этом, согласно ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, срок действия ГПЗУ составляет 3 года.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Документ определяет правовой режим территории, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.
Другими словами, ПЗЗ — это документ, который дает ответ на вопрос «Разрешено ли строить и с какими параметрами» в отношении любого земельного участка в границах города или поселения.
Это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны. Порядок применения его определяет правовой режим территории, ВРИ, предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.
У собственника назревает необходимость внесения поправок в ПЗЗ, когда невозможно эффективно использовать или экономически развивать участок, или ОКС, расположенный на нем согласно имеющемся ГПЗУ, а именно:
Процесс является достаточно сложным с точки зрения сроков, количества согласовательных процедур и проектных работ. До начала необходимо оценить допустимые параметры ТЭП, которые возможно обосновать для вашей земли, определить текущую ситуацию с ограничениями, наложенными на строительство, выявить логику и причины ведомств.
Вместе с тех.анализом показателей мы исследуем возможность замены в показатели данной территории и оцениваем возможность проведения строительства. Первым шагом является разработка Градостроительной документации.
Градостроительное обоснование — набор документации, которая устанавливает и обосновывает экологические и архитектурно-строительные требования к объекту.
При разработке учитываются указания, содержащиеся в Генеральном плане развития г.Москвы, градостроительных планах развития территорий административных округов, а также в санитарно-гигиенических нормативах и правилах.
После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии с установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности и пр.
После того как он был разработан и согласован, он выносится на рассмотрение в рамках процедуры публичных слушаний. Необходимо понимать, что организационная составляющая процедуры публичных слушаний на этапах подготовки, проведения и завершения, очень велика, и требует повышенного внимания и значительной траты времени со стороны инициатора слушаний.
Проект Внесения изменений в ПЗЗ должен быть правильно представлен, важно участие авторов проекта для корректной аргументации и объяснения некоторых проектных решений.
После проведения Публичных слушаний, необходимо оперативно разработать план действий, в случае необходимости — альтернативные проектные решения. Наша компания обычно готовит несколько сценариев с разработанными проектными решениями, чтобы быть подготовленными к любому развитию событий.
Как только изменения в ПЗЗ Москвы земельного участка внесены — можно получить ГПЗУ с нужными вам технико-экономическими показателями.
Общие сроки редко составляют менее 6 месяцев. Обычный проект в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.
Для экономии средств Заказчика и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов.
Он призван определить возможность внесения изменений в ПЗЗ, а также позволяет более точно сформировать техническое задание на разработку обосновывающих проектных материалов на замену ПЗЗ.
Так как разработка проектных материалов обычно более длительное и дорогостоящее мероприятие, то градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика и сроки реализации проекта за счет уточненного ТЗ на проектирование и отсутствие необходимости повторного проектирования обосновывающих материалов.
Позвольте профильным юристам заняться Вашим правовым вопросом, и тогда у Вас станет на одну проблему меньше!
Кто, как не они, смогут гарантировать любому своему клиенту четкое выполнение прямых обязанностей. До того момента, пока в Москве не были приняты Правила землепользования и застройки на законодательном уровне, информация о параметрах строительства на земельных участках и имеющихся там ограничениях указывалась в ГПЗУ, чье оформление согласовывалось решением ГЗК в «ручном режиме».
ПЗЗ Москвы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации №120-ПП, датированным 28 марта 2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Правила устанавливают строгие ограничения на ведение градостроительной деятельности в столице.
Так, например, в документе большинство территориальных зон и подзон сохраняемого землепользования (занимающих около 83 % территории Москвы) имеют буквенный индекс «Ф», что означает фактическое использование земельных участков и объектов. В град.регламентах таких зон в качестве основных видов разрешенного использования объектов недвижимого имущества выбраны те виды фактического использования, которые указаны в ЕГРН.
Сотрудники АПБ «Град» специализируются на решении правовых задач разной степени сложности. В нашей компании принято вникать в каждую конкретную ситуацию и подбирать наиболее оптимальные пути решения поставленного вопроса.
Мы не только сопровождаем процедуру на любой из стадий, но также инициируем и организуем ее, проходя все основные этапы:
Опираясь на многолетний опыт предоставления юридических услуг, мы берем на себя ответственность и за внесение изменений в ПЗЗ.
Какой бы трудоемкой и хлопотной ни была процедура, мы гарантируем ее успешный исход.
Выбрав нас в качестве исполнителей Вашей задачи, Вы сэкономите свое время и сохраните себе нервы.
Так как изменение ПЗЗ – не только довольно сложный, но и многофакторный процесс, и к тому же напрямую завязан на получении разного рода заключений, согласований, решений и мнений, то важную роль в нем играет Исполнитель – координатор процесса, защищающий интересы Заказчика / землепользователя.
Поскольку ПЗЗ сначала были разработаны и приняты в Подмосковье и некоторых муниципальных образованиях, а не в Москве, то и практика внесения поправок в градостроительную документацию выработалась и устоялась в столице позже, чем в МО.
Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура) является главным органом исполнительной власти МО, уполномоченным принимать решения об утверждении либо изменении ПЗЗ. При Главархитектуре образована квалифицированная комиссия.
В АПБ «ГРАД» процедура по внесению изменений в правила землепользования и застройки Московской области предполагает выполнение следующих действий:
Примечательно, что правила землепользования и застройки в МО еще не действуют на большей части территорий Подмосковья. И только сравнительно недавно стало возможным корректировать градостроительные регламенты при их разработке и утверждении.
Кроме прочего, границы территориальных зон должны быть установлены с точностью определения координат их характерных точек и поставлены на кадастровый учет. Это часто игнорируется из-за того, что ПЗЗ принимаются в спешном порядке, однако при их правке может потребоваться разработка генплана.
Состоит из нескольких элементов:
Так как проекты разнятся по объему и трудоемкости, то разнится и стоимость оказываемых услуг.
Общие затраты инвестора на этапе до подачи заявления обычно составляют 400 – 700 тыс. руб.
По вопросам оказания услуги звоните по тел.: +7 (495) 720-58-52, или закажите
