Получение ГПЗУ, внесение изменений в ПЗЗ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это градостроительный документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки земельного участка, в том числе:

• границы земельного участка и зон действия публичных сервитутов;
• минимальные отступы от границ земельного участка;
• информацию о видах разрешенного использования земельного участка;
• требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке — площади объекта, площади застройки, этажности и т. д.;
• информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия;
• информацию о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.

Другими словами, ГПЗУ — это документ, который фиксирует, что можно построить на земельном участке и какие есть ограничения строительства. ГПЗУ является основанием для дальнейшего проектирования и строительства объекта. В Москве ГПЗУ подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области — Главархитектурой Московской области. Заказ и выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно, а вот внесение изменений в ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ требует финансовых затрат, а также, времени, которые определяются в каждом конкретном случае индивидуально. Срок получения ГПЗУ составляет не более 20 рабочих дней. При этом, согласно ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, срок действия ГПЗУ составляет 3 года.

В случае если правообладателя земельного участка не устраивают разрешенные параметры строительства и виды разрешенного использования земельного участка или назначение здания, предусмотренные ГПЗУ, или необходимо провести реконструкцию здания, а параметры ГПЗУ это не предусматривают (например, в ГПЗУ указано «по фактическому положению»), единственным выходом из сложившейся ситуации будет внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы, или Московской области.

Что такое ПЗЗ:

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – это документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Документ определяет правовой режим территории, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Другими словами, ПЗЗ — это документ, который дает ответ на вопрос «Разрешено ли строить и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города или поселения.

Когда необходимо вносить изменения в ПЗЗ

У собственника земельного участка назревает необходимость внесения поправок в ПЗЗ, когда невозможно эффективно использовать или экономически развивать участок, или ОКС, расположенный на нем согласно имеющемся ГПЗУ, а именно:

• в случаях, при которых вступившие в силу ПЗЗ предусматривают запрет или ограничение на новое строительство;
• если невозможна реконструкция капитальных объектов с изменением параметров, т.е. технико-экономических показателей (ТЭП): высотности, этажности, плотности застройки, функционального назначения, общей площади и проч.;
• когда для территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок, градостроительным регламентом не предусмотрен испрашиваемый вид разрешенного использования (ВРИ);
• Узаконивание самовольного строительства или самовольной реконструкции здания;
• Изменение ТЭПов при реконструкции здания: общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и т. д;
• Ошибка в действующем ГПЗУ — когда предельные параметры строительства противоречат друг другу.

Внесение изменений в ПЗЗ

Процесс внесения изменений в ПЗЗ является достаточно сложным с точки зрения сроков, количества согласовательных процедур и проектных работ. До начала внесения изменений необходимо оценить допустимые параметры ТЭП, которые возможно обосновать для вашего участка, определить текущую ситуацию с ограничениями, наложенными на строительство на участке, выявить логику и причину ведомств, которые наложили данные ограничения для полноценного обоснования необходимости изменений.
Вместе с техническим анализом показателей мы исследуем возможность внесения изменения в показатели данной территории и оцениваем возможность проведения строительства объекта на данном участке. 
Первым шагом является разработка Градостроительной концепции (Градостроительного обоснования) объекта.

Градостроительное обоснование — набор документации, которая устанавливает и обосновывает градостроительные, экологические и архитектурно-строительные требования к  объекту.
При разработке учитываются указания, содержащиеся в Генеральном плане развития г.Москвы, градостроительных планах развития территорий административных округов, а также в санитарно-гигиенических нормативах и правилах.

После согласования и принятия принципиальных решений согласующими организациями, разрабатывается Проект внесения изменений в ПЗЗ. Данный проектный материал разрабатывается строго в соответствии установленными требованиями и правилами с учётом всех градостроительных нормативов в части транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, экологии, высотности  и пр.

После того как Проект внесения изменений разработан и согласован, он выносится на рассмотрение в рамках процедуры публичных слушаний. Необходимо понимать, что организационная составляющая процедуры публичных слушаний на этапах подготовки, проведения и завершения, очень велика, и требует повышенного внимания и значительной траты времени со стороны инициатора слушаний.

Проект Внесения изменений в ПЗЗ должен быть правильно представлен, важно участие авторов проекта для корректной аргументации и объяснения некоторых проектных решений.

После проведения Публичных слушаний, необходимо оперативно разработать план действий, в случае необходимости — альтернативные проектные решения. Наша компания, обычно готовит несколько сценариев с разработанными проектными решениями, чтобы быть подготовленными к любому развитию событий.

 Как только изменения в ПЗЗ Москвы земельного участка внесены — можно получить ГПЗУ с нужными вам технико-экономическими показателями.

Сроки и алгоритм изменения ПЗЗ

Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ редко составляют менее 6 месяцев. Обычный проект внесения изменений в ПЗЗ может длиться около 8-12 месяцев.

Для экономии средств Заказчика и сроков реализации проекта, наилучшим вариантом является осуществление градостроительного аудита опытной командой специалистов. Градостроительный аудит призван определить возможность внесения изменений в ПЗЗ, а также, градостроительный аудит позволяет более точно сформировать техническое задание на разработку обосновывающих проектных материалов по изменению ПЗЗ. Так как разработка проектных материалов обычно более длительное и дорогостоящее мероприятие, то градостроительный аудит позволяет сэкономить средства Заказчика и сроки реализации проекта за счет уточненного ТЗ на проектирование и отсутствие необходимости повторного проектирования обосновывающих материалов, ведь градостроительный аудит выявляет мнение органов самоуправления о достижимости конечного результата, формирует правильный подход к обоснованию проекта.

Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Позвольте профильным юристам заняться Вашим правовым вопросом, и тогда у Вас станет на одну проблему меньше! Кто, как не они, смогут гарантировать любому своему клиенту внесение изменений в ПЗЗ Москвы!

До того момента, пока в Москве не были приняты Правила землепользования и застройки на законодательном уровне, информация о параметрах строительства на земельных участках и имеющихся там ограничениях указывалась в ГПЗУ, чье оформление согласовывалось решением ГЗК в «ручном режиме».

ПЗЗ Москвы утверждены постановлением Правительства Российской Федерации No120-ПП, датированным 28 марта 2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Правила устанавливают строгие ограничения на ведение градостроительной деятельности в столице. Так, например, в документе большинство территориальных зон и подзон сохраняемого землепользования (занимающих около 83 % территории Москвы) имеют буквенный индекс «Ф», что означает фактическое использование земельных участков и объектов. В градрегламентах таких зон в качестве основных видов разрешенного использования объектов недвижимого имущества выбраны те виды фактического использования, которые указаны в ЕГРН.

Любые изменения параметров разрешенного строительства или реконструкции капитальных объектов в границах этих территорий возможны только после внесения их в правила землепользования и застройки Москвы.

Сотрудники АПБ ГРАД специализируются на решении правовых задач разной степени сложности. Мы берем на себя внесение изменений в ПЗЗ Москвы и районов МО, с проведением публичных слушаний, обоснований, соблюдением законодательства и интересов клиента. В нашей компании принято вникать в каждую конкретную ситуацию и подбирать наиболее оптимальные пути решения поставленного вопроса.

Мы не только сопровождаем процедуру на любой из стадий, но также инициируем и организуем ее, проходя все основные этапы:

• проведение Градостроительного аудита для определения допустимых параметров и разработки мероприятий по корректировке ПЗЗ;
• создание буклета на основании Постановления Правительства Москвы № 457-ПП, датированного 17 мая.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы», включающего:
  • пояснительную записку по вопросу планируемого использования территории;
  • графические материалы. визуализирующие концепцию об изменении ПЗЗ – соответствующие листы карт градостроительного зонирования территории с нанесением намеченных изменений;
  • ситуационный план земельного участка с привязкой к территории, применительно к которой рассматривается проект по внесению изменений в ПЗЗ Москвы с отображением объектов недвижимости, расположенных внутри данной территории;
  • схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) или план застройки территории с указанием мест размещения строящихся или планируемых к строительству объектов, их ТЭП;
  • предельные значения расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности конкретной территориальной зоны объектами инженерной, социальной, коммунальной, транспортной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности данных объектов для населения Москвы.
• направление соответствующего заявления в городскую комиссию по вопросам градостроительства, землепользования из застройки при Правительстве Москвы;
• проведение необходимых согласований с вышестоящими органами управления во всех заинтересованных министерствах и инстанциях, в том числе НИиПИ Генплана Москвы, Москомархитектуре, Департаменте культурного наследия (при необходимости проводятся археологические полевые работы и исследования, визуально-ландшафтный анализ и иные аудиты);
• разработка градобоснования размещения застройки (для этих целей желательно вступить во взаимодействие с персоналом ГБУ «ГлавАПУ» Москомархитектуры;
• получение заключения городской комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, Окружной комиссии и участие в публичных слушаниях;
• рассмотрение подготовленного проекта ПЗЗ на заседании Градостроительно земельной комиссии Москвы (ГЗК);
• удовлетворение заявления о внесении изменений в ПЗЗ Москвы;
• получение ГПЗУ с необходимыми Заказчику параметрами разрешенного строительства капитальных объектов на участке.

Опираясь на многолетний опыт предоставления юридических услуг, мы берем на себя ответственность и за внесение изменений в ПЗЗ. Какой бы трудоемкой и хлопотной ни была процедура, мы гарантируем ее успешный исход. Выбрав нас в качестве исполнителей Вашей задачи, Вы сэкономите свое время и сохраните себе нервы. Так как изменение ПЗЗ – не только довольно сложный, но и многофакторный процесс, и, к тому же, напрямую завязан на получении разного рода заключений, согласований, решений и мнений, то важную роль в нем играет Исполнитель – координатор процесса, защищающий интересы Заказчика / землепользователя.

Внесение изменений в ПЗЗ Московской области

Поскольку ПЗЗ сначала были разработаны и приняты в Подмосковье и некоторых муниципальных образованиях, а не в Москве, то и практика внесения поправок в градостроительную документацию выработалась и устоялась в столице позже, чем в МО.

Главное управление архитектуры и градостроительства Московской области (Главархитектура) является главным органом исполнительной власти МО, уполномоченным принимать решения об утверждении либо изменении ПЗЗ. При Главархитектуре образована квалифицированная комиссия.

В АПБ «ГРАД» процедура по внесению изменений в правила землепользования и застройки Московской области предполагает выполнение следующих действий:

• подготовку обосновывающих материалов, иллюстрирующих и детализирующих намеченные планы строительства / реконструкции капитальных объектов и доказывающих необходимость внесения правок в ПЗЗ;
• личное обращение или направление электронного запроса в Главархитектуру Московской области (Комиссию по землепользованию и застройке) с заявлением об изменении ПЗЗ;
• сопровождение процедуры принятия решения о разработке проекта корректировки главного документа градостроительного зонирования (ПЗЗ);
• разработка технического задания на внесение правок в Правила ЗЗ;
• экспертное сопровождение разработки материалов по корректировке ПЗЗ (текстовая часть, графическая часть, проект постановления о внесении правок);
• проведение необходимых согласований проектных решений;
• сопровождение общественных обсуждений и публичных слушаний, проводимых местными органами власти;
• сопровождение согласования и утверждения проекта Советом депутатов муниципального образования;
• сопровождение деятельности МВК и Градсовета Подмосковья, получение протокола заседаний;
• сопровождение в получении распоряжения о внесении изменений в ПЗЗ;
• получение ГПЗУ с параметрами разрешенного строительства, испрашиваемыми Заказчиком.

Примечательно, что правила землепользования и застройки в МО еще не действуют на большей части территорий Подмосковья. И только сравнительно недавно представилось возможным корректировать градостроительные регламенты при их разработке и утверждении.

Помимо всего прочего, границы территориальных зон должны быть установлены с точностью определения координат их характерных точек и поставлены на кадастровый учет. Это часто игнорируется из-за того, что ПЗЗ принимаются в спешном порядке, однако при их правке может потребоваться разработка генплана.

Мы добиваемся того, чтобы власти посчитали целесообразным внесение изменений в правила землепользования и застройки МО. Наши юристы готовы в любой момент отчитаться за каждый этап проделанной работы и держать Вас в курсе событий вплоть до ее окончания.

Стоимость услуг по внесению изменений в ПЗЗ

Стоимость услуг управления проектом и разработки документации состоит из нескольких элементов:

1. Стоимость градостроительного аудита

2. Ежемесячная стоимость сопровождения проекта

3. Стоимость достижения этапов работ

4. Стоимость проектных работ

Так как проекты разнятся по объему и трудоемкости, то разнится и стоимость оказываемых услуг.

Общие затраты инвестора на этапе до подачи заявления на изменение ПЗЗ обычно составляют 400 – 700 тыс. руб.