АПБ «ГРАД»: полное сопровождение при получении разрешения на реконструкцию здания под ключ

Менять этажность, делать надстройку или перепрофилировать здание – дело серьёзное. Это не перепланировка или капитальный ремонт. Здесь без одобрения не обойтись: нужны проект, экспертиза, согласования. И главный документ – разрешение на реконструкцию (РНС). Без него всё, что вы построите, рискует стать самовольной постройкой со штрафами и остановкой работ.

Как получить разрешение на реконструкцию срочно? Если объект в Москве или Подмосковье, и вам нужно пройти процедуру от начала и до конца, не запутываясь в нормативах и не тратя месяцы на походы по инстанциям – архитектурно-проектное бюро «ГРАД» как раз для этого и создано.

Что считается реконструкцией и зачем на неё разрешение

Как уже было сказано выше, реконструкция – это не «косметика» и не лёгкий ремонт. Это полноценное вмешательство в структуру объекта капитального строительства, которое затрагивает его технические характеристики и правовой статус. Закон строго разграничивает, где заканчивается текущий ремонт и начинается реконструкция. И именно с момента внесения изменений в параметры здания вступают в силу обязательные правила – прежде чем что-либо менять, нужно пройти согласования и получить официальное разрешение.

К реконструкции относятся следующие виды работ:

• Надстройки. Добавление новых этажей или увеличение высоты здания, включая монтаж мансардных конструкций.
• Пристройки. Расширение здания в сторону, изменение периметра за счёт дополнительных объёмов.
  Антресоли, техэтажи, внутренние платформы. Всё, что добавляет площадь и меняет конфигурацию этажей.
• Изменение общей площади. Если в результате работ здание становится больше (по площади или объёму).
• Перепрофилирование. Например, перевод объекта из жилого фонда в нежилой, из склада в офис или наоборот.
• Корректировка фасада. Архитектурные изменения, влияющие на внешний облик и согласование в рамках АГР.
• Изменение конструктивной схемы. Демонтаж или установка несущих элементов, колонн, перекрытий.
• Смена назначения земельного участка. Если новое функциональное использование не соответствует текущим градостроительным регламентам.

Все указанные работы являются правовым основанием для начала процедуры получения разрешения на реконструкцию. Причём неважно, ведутся они в частном доме, административном здании или промышленном сооружении.

Если начать реконструкцию без соответствующего разрешения, она будет признана самовольной. Это означает:

• автоматическое нарушение градостроительного законодательства;
• невозможность постановки объекта на кадастровый учёт в обновлённом виде;
• отказ в регистрации права собственности на реконструированный объект;
• административные штрафы;
• судебные иски от органов надзора.

И, наконец, обязанность застройщика за свой счёт вернуть здание к первоначальному состоянию, либо проходить процедуру легализации постфактум. Это в большинстве случаев обходится дороже и дольше, чем согласование «по правилам».

Даже если работы уже выполнены, но не были согласованы до начала, то это никак не освобождает от ответственности. Вопрос нужно решать через отдельную процедуру оформления «узаконивания», которая имеет массу рисков и требует дополнительного набора документов, включая судебные акты, технические заключения, экспертизы.

Вот типичные случаи, при которых разрешение обязательно:

Изменение	Требуется разрешение?
Пристройка к зданию	Да
Надстройка ещё одного этажа	Да
Объединение двух этажей	Да
Перепланировка без изменения фасада	Возможно нет, но зависит от случая
Увеличение площади за счёт пристройки	Да
Изменение назначения здания	Да

Порядок получения

Оформление разрешения на реконструкцию в Москве или области – это целый комплекс работ. И если ошибиться в одном пункте, вся цепочка рушится. Поэтому важно, чтобы процессом занимались люди, которые в этом варятся каждый день.

Стандартный порядок действий включает:

1. Получение правоустанавливающих документов на землю и объект.
2. Заказ и выполнение инженерных изысканий.
3. Разработка проектной документации.
4. Получение технических условий от поставщиков инженерных сетей.
5. Утверждение архитектурно-градостроительного облика.
6. Подача документов в надзорный орган.
7. Получение положительного заключения экспертизы.
8. Регистрация разрешения в ИСОГД.

А при необходимости смены назначения, корректировки ГПЗУ или согласования дополнительных слушаний, процедура усложняется в разы.

Основной комплект документов для подачи:

• заявление;
• документы на земельный участок и объект;
• проект реконструкции с пояснительными материалами;
• справки и заключения из ИСОГД, Мосгосстройнадзора, других ведомств;
• технические условия на подключение к сетям;
• электронная цифровая подпись;
• доверенность (если документы подаёт представитель).

Почему оформление через АПБ «ГРАД» – разумный выбор

Попытка разобраться во всём самостоятельно редко заканчивается удачно. Особенно когда речь идёт о здании с инженерной сложностью или нестандартными параметрами. Именно поэтому всё больше застройщиков обращаются за помощью в АПБ «ГРАД», чтобы получить разрешение на реконструкцию здания недорого, но с гарантией результата.

Обращение к опытным специалистам АПБ «ГРАД» – это:

• предварительная юридическая оценка объекта;
• точный расчёт сроков и стоимости реконструкции;
• подготовка проектной и согласовательной документации;
• проведение инженерных изысканий;
• ведение объекта через все согласующие органы;
• подача и регистрация документации с использованием ЭЦП;
• контроль сроков и ответов от ведомств.

Без разрешения нельзя даже начать

По действующему законодательству, любые работы, меняющие параметры здания, без соответствующего разрешения приравниваются к самовольному строительству. Самовольная реконструкция грозит:

• административными штрафами;
• требованием снести пристройки;
• отказом в регистрации права;
• невозможностью ввода объекта в эксплуатацию.

Даже если объект находится на частной земле, даже если здание не жилое – закон одинаков для всех!

Если объект в Москве или Московской области, а проект – нестандартный, с инженерными особенностями, без комплексной юридической поддержки здесь не обойтись. Разрешение на реконструкцию – это допуск к реализации ваших архитектурных и функциональных решений. И чем раньше начнётся сопровождение проекта опытными специалистами, тем быстрее здание получит новую жизнь.